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　　8月10日，一位接近恒大的核心知情人士向本報(bào)記者確認(rèn)，恒大地產(chǎn)已經(jīng)向香港交易所遞交了上市排期申請(qǐng)表，快可望今年10月在香港掛牌上市，初定融資額為10億-15億美元約78億-117億港元。盡管此次集資規(guī)模遠(yuǎn)低于去年計(jì)劃集資的104億-166億港元，不過(guò)，恒大很可能仍將是香港今年以來(lái)募資超過(guò)100億港元的IPO。

　　恒大地產(chǎn)本次計(jì)劃發(fā)售的股份約相當(dāng)于恒大擴(kuò)大后股本的10%，按照78億-117億港元的規(guī)模計(jì)算，恒大地產(chǎn)上市后的總市值可能會(huì)超過(guò)1000億港元，而恒大主席許家印也可能成為新首富。

　　“市場(chǎng)對(duì)于恒大此次上市相當(dāng)有信心，經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)危機(jī)之后，今年地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境回暖，給了恒大一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。去年恒大在路演的時(shí)候，有部分人可能覺(jué)得恒大地產(chǎn)在畫(huà)大餅，不過(guò)從今年上半年的銷售情況來(lái)看，恒大今年上半年的銷售面積在全國(guó)排第三，公司的情況與去年已不可同日而語(yǔ)了。”上述知情人士說(shuō)。

　　寄望10月掛牌

　　去年恒大以100萬(wàn)港元買(mǎi)下了“3333”作為上市股票代碼，一年后將仍保留這個(gè)代碼，并寄望10月份可以成功掛牌。

　　恒大地產(chǎn)去年3月計(jì)劃全球發(fā)行29.6億股股份，相當(dāng)于公司擴(kuò)大后股本的20.78%。其中28.5億股為新股，每股招股價(jià)介乎3.50港元到5.60港元，集資額在104億港元至166億港元之間，其市值介乎499億至798億港元。

　　當(dāng)時(shí)的招股書(shū)表明，發(fā)售價(jià)如果取中間數(shù)每股4.55港元，則所得款項(xiàng)凈額約為123.136億港元，恒大計(jì)劃將其中53.6%用于支付未付的土地出讓金，以及撥付現(xiàn)行項(xiàng)目所需資金;23.1%用于收購(gòu)額外的土地儲(chǔ)備，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　不過(guò)，假設(shè)今年成功IPO，所籌集資金將如何分配目前還不得而知。不過(guò)根據(jù)恒大目前的資金狀況以及發(fā)展計(jì)劃，土地方面的資金需求仍然不小。

　　此前恒大主席許家印在公司內(nèi)部上半年工作會(huì)議上透露，恒大在積極售樓的同時(shí)，也會(huì)伺機(jī)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。目前的土地儲(chǔ)備是4600萬(wàn)平方米，計(jì)劃到今年底實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備5000萬(wàn)平方米左右。而截至今年6月30日，恒大地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為71%，現(xiàn)金余額為48億元，已銷售未回款金額33億元。換言之，恒大地產(chǎn)的陸續(xù)回籠資金加上現(xiàn)有資金，共計(jì)81億元。

　　香港一位地產(chǎn)分析師對(duì)本報(bào)記者表示，其實(shí)71%的資產(chǎn)負(fù)債率并不算低，恒大地產(chǎn)也有自身的一些財(cái)務(wù)問(wèn)題需要解決。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，在香港上市的其他主要內(nèi)地房地產(chǎn)股，比如，碧桂園02007.HK截至去年12月31日的資產(chǎn)負(fù)債比率為40.9%;而雅居樂(lè)03383.HK截至今年3月底的凈負(fù)債比率約為32.6%。

　　不過(guò)，地產(chǎn)分析人士說(shuō)，今年以來(lái)香港市場(chǎng)上流動(dòng)資金充裕，加上內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，內(nèi)地地產(chǎn)股備受追捧。因此，只要恒大地產(chǎn)招股價(jià)格合理，上市成功幾率相當(dāng)高。

　　“薄利多銷”的故事

　　實(shí)際上，上述知情人士說(shuō)，在去年的上市計(jì)劃擱淺之后，恒大地產(chǎn)從未停止過(guò)上市的準(zhǔn)備和努力。

　　許家印此前坦承，恒大以極大的努力度過(guò)了兩個(gè)寒冬，一個(gè)來(lái)自資金的壓力，一個(gè)是由于全球整體經(jīng)濟(jì)蕭條使中國(guó)經(jīng)濟(jì)下滑，有關(guān)部門(mén)去年也加大了對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。因此許家印當(dāng)時(shí)提出“必須現(xiàn)金為王，才能度過(guò)寒冬”的策略。

　　當(dāng)時(shí)，上市計(jì)劃擱置后，恒大迅速通過(guò)私募尋找資金。香港新世界發(fā)展0017.HK、科威特投資局、德意志銀行、美林、淡馬錫控股等外資巨頭進(jìn)入恒大。

　　另一方面，恒大堅(jiān)持成本價(jià)或微利模式，去年以“成本價(jià)”促銷全國(guó)13個(gè)城市的18個(gè)樓盤(pán)，使資金快速回籠，去年的銷售額為118億元。上述知情人士對(duì)本報(bào)記者表示，其實(shí)恒大取得土地的均價(jià)并不貴，即使以成本價(jià)銷售，利潤(rùn)方面也一直控制得很好。而另有熟悉恒大模式的業(yè)內(nèi)人士也對(duì)本報(bào)分析稱，恒大賣(mài)樓策略基本上是“有的賺就賣(mài)”，以量取勝，或者說(shuō)是薄利多銷，這在房地產(chǎn)的暴利時(shí)代中，多少有點(diǎn)特立獨(dú)行。

　　今年7月，許家印表示，上半年恒大已完成銷售金額127億元，銷售面積達(dá)238萬(wàn)平方米。以今年銷售額計(jì)劃300億元計(jì)算，下半年還有173億元的銷售任務(wù)。而在2010年和2011年，銷售額目標(biāo)分別為350億元和500億元。